Từ ngày 1/7/2026, kinh doanh bất động sản phải xuất hoá đơn khi: (1) ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng — nếu chưa bàn giao; (2) thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng — nếu đã bàn giao, không phụ thuộc đã thu đủ tiền hay chưa.
Đây là nội dung doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng dự án cần nắm chắc để tránh xuất hóa đơn sai thời điểm — lỗi phổ biến gây rủi ro truy thu thuế và bị xử phạt vi phạm hành chính về hóa đơn.
Kinh Doanh Bất Động Sản Phải Xuất Hoá Đơn Khi Nào?
1. Nghị Định 254/2026/NĐ-CP Là Gì?
Nghị định 254/2026/NĐ-CP là văn bản của Chính phủ hướng dẫn thi hành quy định về hóa đơn, chứng từ điện tử, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, thay thế các quy định cũ tại Nghị định 123/2020/NĐ-CP và Nghị định 70/2025/NĐ-CP. Điều 9 của Nghị định quy định chi tiết thời điểm lập hóa đơn cho từng loại hình hoạt động, trong đó có quy định khi nào kinh doanh bất động sản phải xuất hoá đơn.
2. Kinh Doanh Bất Động Sản Phải Xuất Hoá Đơn Khi:
2.1. Chưa Bàn Giao (Chưa Chuyển Giao Quyền Sở Hữu, Quyền Sử Dụng)
Nếu chưa bàn giao nhưng đã thu tiền theo tiến độ dự án hoặc tiến độ ghi trong hợp đồng, doanh nghiệp phải xuất hóa đơn vào đúng ngày thu tiền hoặc theo thời điểm thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng — không chờ đến khi hoàn thành dự án.
Ví dụ: Hợp đồng mua bán căn hộ quy định khách hàng thanh toán 30% giá trị hợp đồng vào ngày 15/8/2026, căn hộ chưa bàn giao. Doanh nghiệp phải lập hóa đơn căn cứ theo ngày thu tiền hoặc mốc thanh toán ghi trong hợp đồng — tức là ngày 15/8/2026.
2.2. Đã Bàn Giao (Đã Chuyển Giao Quyền Sở Hữu, Quyền Sử Dụng)
Khi đã bàn giao, hóa đơn phải được lập tại đúng thời điểm chuyển giao, bất kể khách hàng đã thanh toán đủ tiền hay chưa (theo khoản 1 Điều 9 Nghị định 254/2026/NĐ-CP).
Ví dụ: Doanh nghiệp bàn giao nhà, chuyển quyền sở hữu ngày 20/9/2026 nhưng khách hàng còn nợ 10% giá trị hợp đồng. Hóa đơn vẫn phải lập vào ngày 20/9/2026 — không phải ngày thu đủ tiền.
Bảng Tra Cứu Nhanh Thời Điểm Xuất Hóa Đơn Bất Động Sản
| Tình trạng giao dịch | Thời điểm lập hóa đơn |
|---|---|
| Chưa bàn giao, có thu tiền theo tiến độ | Ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng |
| Đã bàn giao (đã chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng) | Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu/quyền sử dụng |
| Đã bàn giao nhưng chưa thu đủ tiền | Vẫn lập hóa đơn tại thời điểm chuyển giao |
| Thu tiền nhiều đợt trước khi bàn giao | Lập hóa đơn theo từng đợt thu tiền hoặc từng mốc thanh toán trong hợp đồng |
Áp dụng cho: tổ chức kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán và chuyển nhượng.
3. 4 Lưu Ý Khi Xuất Hóa Đơn Bất Động Sản
Sai thời điểm xuất hóa đơn là lỗi kế toán phổ biến nhất ở doanh nghiệp bất động sản bán theo tiến độ. Bốn điểm sau giúp giảm rủi ro:
- Kiểm tra rõ tiến độ thanh toán trong hợp đồng — hợp đồng cần quy định cụ thể số tiền, tỷ lệ và thời hạn từng đợt để kế toán có căn cứ xuất hóa đơn đúng hạn
- Theo dõi riêng từng lần thu tiền — đối chiếu mỗi lần thu với phiếu thu/chứng từ ngân hàng, tiến độ hợp đồng, giá trị bất động sản và số hóa đơn đã lập ở các đợt trước, tránh bỏ sót hoặc lập trùng.
- Phân biệt rõ 2 giai đoạn — trước bàn giao căn cứ ngày thu tiền/thỏa thuận hợp đồng; sau bàn giao căn cứ ngày chuyển giao quyền sở hữu, không phụ thuộc tiến độ thu tiền.
- Đồng bộ dữ liệu giữa các bộ phận — kế toán cần nhận thông tin kịp thời từ kinh doanh, pháp chế và quản lý dự án về ngày ký hợp đồng, ngày thu tiền, ngày nghiệm thu bàn giao và ngày chuyển giao quyền sở hữu.
4. Điều Kiện Kinh Doanh Bất Động Sản Liên Quan (Luật Kinh Doanh BĐS 2023)
Song song với quy định về hóa đơn, doanh nghiệp bất động sản cần đáp ứng điều kiện tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:
- Không trong thời gian bị cấm, tạm ngừng hoặc đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu.
- Vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư với dự án dưới 20 ha; tối thiểu 15% với dự án từ 20 ha trở lên. Doanh nghiệp triển khai nhiều dự án cùng lúc phải phân bổ vốn chủ sở hữu đủ để đảm bảo tỷ lệ này cho từng dự án.
Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không bắt buộc thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải kê khai, nộp thuế theo quy định.
Câu Hỏi Thường Gặp
Câu 1: Chưa bàn giao bất động sản nhưng đã thu tiền có phải xuất hóa đơn không? Có. Nếu chưa chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng nhưng đã thu tiền theo tiến độ dự án hoặc theo hợp đồng, doanh nghiệp phải lập hóa đơn vào ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng.
Câu 2: Đã bàn giao nhưng khách hàng chưa trả đủ tiền thì xuất hóa đơn khi nào? Hóa đơn phải được lập tại thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng — không chờ khách hàng thanh toán đủ.
Câu 3: Thu tiền theo nhiều đợt có phải lập nhiều hóa đơn không? Có. Khi bất động sản chưa bàn giao và thu tiền theo nhiều đợt, doanh nghiệp lập hóa đơn theo từng thời điểm thu tiền hoặc từng mốc thanh toán trong hợp đồng.
Câu 4: Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có phải thành lập doanh nghiệp không? Không bắt buộc, nhưng vẫn phải kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Kết Luận
Ghi nhớ 2 mốc cốt lõi khi xuất hóa đơn bất động sản từ 1/7/2026:
- Chưa bàn giao: lập hóa đơn theo ngày thu tiền hoặc thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng.
- Đã bàn giao: lập hóa đơn tại thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng — không phụ thuộc đã thu đủ tiền hay chưa.
Doanh nghiệp nên rà soát lại hợp đồng, tiến độ thanh toán, chứng từ thu tiền và hồ sơ bàn giao trước ngày 1/7/2026 để đảm bảo tuân thủ và tránh rủi ro khi kê khai thuế.
Nội dung mang tính tham khảo. Với từng hợp đồng hoặc dự án cụ thể, doanh nghiệp cần đối chiếu đầy đủ hồ sơ giao dịch và văn bản pháp luật liên quan hoặc tham vấn đơn vị tư vấn thuế.
ĐỂ CẬP NHẬT KỊP THỜI NHỮNG THÔNG TIN VỀ THUẾ, KẾ TOÁN, TÀI CHÍNH MỚI NHẤT, HÃY THEO DÕI CÁC FANPAGE CỦA ACAC ACADEMY:
